Секреты подбора участка

14.02.2020 Статьи

secrets of site selection-2.jpg

Итак, вы выбрали подходящую под ваши задачи технологическую схему и решили начать развитие нового бизнеса или расширить существующий, но стоите перед выбором. Предложений по участкам огромное количество, а цена зависит, на первый взгляд, от прихоти продавца и тут может произойти некоторая растерянность с поиском и покупкой. Но главное то, что после вложения немалых средств «в землю» может оказаться, что не все так радужно как планировалось изначально и участок не соответствует ожиданиям. О том как выбрать, сколько земли необходимо и как сэкономить мы и будем говорить далее, разбив вопрос на основные критерии:

Целевое назначение земельного участка
Это существенный вопрос и ему сопутствует множество подводных камней, которые важно предусмотреть заранее. Идеальным будет вариант, когда целевое назначение рассматриваемого Вами участка уже определено как «земли промышленного назначения», в противном случае вам предстоит хлопотная процедура изменения целевого назначения и, важно понимать, что в некоторых случаях это невозможно сделать. Один из наших клиентов столкнулся с проблемой следующего характера: был приобретен земельный участок прямоугольной формы с тремя кадастровыми номерами равной площади, целевое назначение боковых участков «земли промышленного назначения», целевое назначение среднего «земли сельскохозяйственного назначения». При покупке на это не обратили внимание, тем более цена была достаточно заманчива. К проектированию приступили спустя 5 лет. При разработке ДПТ выяснилось, что по планам развития города по участку с целевым назначением «земли сельскохозяйственного назначения» проходит окружная дорога и таким образом земля была зарезервирована. В конечном итоге заказчик не смог изменить целевое назначение и предприятие было запроектировано на 2-х боковых участках, что повлекло за собой ряд более дорогих в отношении купленной земли неудобств, связанных с инженерным и транспортным обеспечением.

Площадь участка
Определяется факторами Вашей бизнес-модели и не имеет прямой либо пропорциональной привязки к емкости элеватора, так как можно желаемый объем набрать силосами большой вместимости из расчета на несколько монокультур. А можно эту же емкость набрать небольшими силосами для работы с разнообразными культурами и формированием небольших партий. Важным моментом послужит тот факт, что на участке необходимо будет расположить вспомогательные сооружения, такие как административно-бытовые помещения, трансформаторная подстанция, резервуары противопожарного запаса воды, очистные сооружения и т.д.

Геология участка
Когда рассматривается вопрос о приобретении участка, то желательно иметь результаты таких изысканий, так как неблагоприятные геологические условия могут повлечь за собой значительное удорожание проекта. В первую очередь это отразится на конструктивном исполнении фундаментов и как следствие на объемах и стоимости фундаментных работ. Примером может стать покупка одним из наших клиентов земельного участка, который в последствии оказался старым руслом реки и все сооружения пришлось сажать на свайное основание, а сооружения классически находящиеся под землей (завальные ямы, норийные приямки) пришлось поднимать над поверхностью. Другой клиент сэкономил на изысканиях выполнив скважины с шагом 50м. вместо 25 столкнулся с проблемой уже на стадии строительства, когда натолкнулся на линзу ненесущего слоя, которая не попала ни в одну из скважин.

Геодезические изыскания
Ситуация подобная геологии. Визуально незначительный перепад высотных отметок в результате изысканий может составлять несколько метров и позже вылиться в многотысячные объемы земляных работ. Стоимость этих работ может быть настолько большой, что могут появится мысли о поиске новой площадки. Такая ситуация сложилась у одной крупной компании, когда при покупке визуально ровного участка площадку пришлось отсыпать песком толщиной слоя от 1,5 до 2 м на площади более 15 гектар.

Подъездной железнодорожный путь
Если предполагается отгрузка зерна на ж/д транспорт, то здесь обстановку с возможностями подъездных путей лучше выяснить с работниками железной дороги, например, с начальником станции, прилегающей к участку. Его просто нужно ознакомить с Вашими намерениями, и он подскажет, что и как лучше сделать.

Автомобильные подъездные дороги
Поскольку элеватор предусматривает значительный поток автомобильного транспорта, наличие подъездных дорог с твердым покрытием просто необходимо. И если, скажем, элеватор будет строиться в поле в 5 километрах от существующих автодорог, нужно не забыть включить в стоимость объекта еще и стоимость строительства пяти километров дороги.

Газификация
Тоже придется обратиться к соответствующим специалистам в местную газовую службу. Результатом обращения есть положительный ответ от газовой службы своего района на возможность подключения к ее сетям и понимание удаленности этого подключения к участку.

Электроснабжение
Обеспечение качественным, гарантированным и бесперебойным электропитанием является главной задачей комплексного энергообеспечения для элеватора. Энергоснабжающая организация определяет возможность подключения и точку присоединения. Купив участок без анализа инженерных коммуникаций наши клиенты неоднократно сталкивались со следующими ситуациями:

  • при получении технических условий в них были описаны требования превышающие необходимый минимум и приведшие к существенным затратам.
  • отзыв технических условий по причине отказа третьего лица от плановой реконструкции в расчете на которую выдавались эти технические условия.
  • строительство дополнительных трансформаторных подстанций с последующей передачей их на баланс поставщику услуг безвозмездно.
  • прокладка сетей по земельным участкам третьих лиц.

Водоснабжение
На элеваторе требуется вода для хозяйственно-питьевых нужд рабочих и служащих, а также для целей пожаротушения. Отсутствие централизованного водоснабжения влечет за собой устройство скважины с санитарно защитной зоной, а так же строительство резервуаров хранения воды для хозбытовых нужд и противопожарного запаса, что усложняет эксплуатацию участка и требует дополнительных площадей.

Канализация
Отсутствие канализации влечет за собой устройство очистных сооружений и дренажных полей. Это достаточно затратные решения, которые требуют значительных площадей.

Наличие на участке зданий и сооружений
Если на участке есть какие-либо строения, которые могут быть использованы для обустройства административно-бытового корпуса, весовой, лаборатории или мастерских, этот участок является более привлекательным.

От этих параметров зависит необходимая площадь участка.

secrets of site selection-3.jpg

Таким образом, взвесив эти основные характеристики участка, оценив все «за» и «против», Вы принимаете решение о его пригодности либо непригодности к строительству.

Следующим шагом будет выбор проектной организации и разработка проекта элеватора. Мы всегда рекомендуем начинать работать с проектировщиком еще на стадии выбора земельного участка, это позволит более точно рассчитать бюджет будущего проекта и минимизировать риски дополнительных затрат. Для этого можно и крайне необходимо разрабатывать Технико-экономическое Обоснование. Это стадия проектирования на первоначальном этапе позволит определить технико-экономические показатели для проектируемого объекта и понимать все требования затрат. Будет сформировано техническое задание для будущего объекта. Отсутствие понимания технико-экономических показателей, чётко сформулированного технического задания за частую ведет к значительному превышению бюджета реализации утвержденного инвестором и последующей экономии на всём на чём можно и на чём нельзя. Реализовав проект без ТЭО собственник сталкивается с серьёзными проблемами на этапе эксплуатации:

  1. Значительная просадка в следствии экономии на геологических изысканиях и последующей экономии на фундаментах. Поверьте, никакое научное сопровождение уменьшения площади опирания, длины и сечения не гарантирует последующую нормальную работу конструкций фундаментов и может привести к полной остановке работы предприятия. «Ответственность несет человек разработавший это техническое решение» скажете Вы и будете правы но обычно разработка таких опасных решений производится из-за экономии и под давлением, а это главная ошибка и за эту ошибку автор решения не сможет расплатиться никогда. Поэтому стоит триста раз подумать прежде чем экономить на фундаментах.

  2. Экономия на установке систем пожаротушения, изменение решения на более дешевое. Противопожарные нормы написаны кровью и отступление от них чревато частичной или полной потерей бизнеса, ведь не возможно тушить пожар, когда отсутствуют системы пожаротушения или системы не обеспечивают требуемых показателей для данного предприятия.

  3. Отказ от установки систем пылеудаления. Экологические требования очень важны, мы развиваемся и стремимся попасть в компанию развитых стран, в которых этому вопросу придают большое значение и делает это не по пустой прихоти. Но мы бы хотели обратить ваше внимание на обратную сторону этого вопроса, а именно взрыв с последующим возгоранием, который разрушает конструкции, разрушает оборудование, разрушает системы тушения пожара после чего происходит возгорание и это крах. Это потери финансовые, потери времени, не выполненные обязательства. А если в купе ко всему пострадают люди, то это трагедия!

И эта трагедия и есть цена экономии и ошибок в начале пути, ошибочно рассчитанного бюджета, ошибочно подобранного участка и чем больше ошибок будет допущено в начале, тем больше финансовых потерь, которые всплывут на этапе реализации и эксплуатации объекта.

Как это ни странно, но оценка полного жизненного цикла здания дает понять, что на проектирование приходится самая незначительная доля вложений - всего около 5%. Однако ошибки, допущенные при проектировании в результате, могут привести к огромным незапланированным расходам на более поздних этапах работы.

secrets of site selection-4.jpg

Современный мир напрямую связан с развитием информационных технологий. Проектирование промышленных предприятий на протяжении последних десятилетий эволюционирует и подходит вплотную к созданию трехмерной информационной модели объекта строительства, несущей в себе всю информацию о будущем объекте.

BIM – это метод создания модели объекта позволяющий, объединить в комплекс сбор и обработку исходных данных, архитектурно-конструкторскую концепцию, технологические решения, инженерное обеспечение и прочие данные об объекте со всеми взаимосвязями, что позволяет рассматривать все разделы проекта как единое целое.


Hаработка систем информационного моделирования за рубежом ведется с 80-х годов прошлого столетия. Согласно аналитическим исследованиям использование современных подходов в проектировании и строительстве позволяет достичь ощутимой экономии в сроках выполнения СМР, стоимости строительства и эксплуатации объектов.

Важной составляющей инновационного подхода BIM считается возможность визуального моделирования самого процесса строительства элеватора, в ходе которого каждый из участвующих в проекте специалистов может отследить реализацию заложенных им технических решений и их взаимодействие со смежниками. При моделировании эксплуатации объекта имеется возможность наблюдать за работой предусмотренного проектом оборудования и делать выводы об удовлетворительности его параметров.

Одним из преимуществ применения BIM-технологий является то, что информация о каждом элементе здания с ходом процесса проектирования накапливается, дополняется и расширяется. Казалось бы, тоже можно было бы сказать и о традиционном проектировании с чертежами, однако сложившаяся форма хранения, переноса и развития информации об объекте строительства не совершенна и требует множества дополнительных действий.

Таким образом правильный подход к процессу выбора земли, проектировщика и методов проектирования даст ощутимую экономическую выгоду, объем ошибок значительно сократится.