Секрети вибору земельної ділянки

Отже, ви обрали технологічну схему, що відповідає вашим завданням, і вирішили розпочати новий бізнес або розширити існуючий. Проте тепер ви стоїте перед важливим вибором земельної ділянки. Пропозицій на ринку багато, і ціна часто здається випадковою. Однак після значних інвестицій у землю може виявитися, що ділянка не відповідає очікуванням. Як правильно вибрати ділянку, скільки землі потрібно і як заощадити? Розглянемо основні критерії:

Цільове призначення земельної ділянки

Це важливий аспект, який містить багато підводних каменів, які слід врахувати заздалегідь. Ідеальний варіант — це коли цільове призначення ділянки вже визначено як «землі промислового призначення». В іншому випадку вам доведеться проходити складну процедуру зміни цільового призначення, що може виявитися неможливим.

Приклад із практики: Один з наших клієнтів придбав земельну ділянку прямокутної форми з трьома кадастровими номерами. Бокові ділянки мали цільове призначення «землі промислового призначення», а середня — «землі сільськогосподарського призначення». Під час покупки на цей нюанс не звернули уваги, оскільки ціна була привабливою. Пізніше, при розробці детального плану, з'ясувалося, що через середню ділянку заплановано будівництво окружної дороги. У результаті змінити цільове призначення не вдалося, і підприємство довелося проєктувати на двох бокових ділянках, що спричинило додаткові витрати на інженерні та транспортні мережі.

Площа ділянки

Визначається вашою бізнес-моделлю і не має прямої залежності від місткості елеватора. Ви можете обрати силоси великої місткості для кількох монокультур або ж малі силоси для різноманітних культур і невеликих партій. Важливо врахувати, що на ділянці потрібно розмістити допоміжні споруди, такі як адміністративні приміщення, трансформаторна підстанція, резервуари для води, очисні споруди тощо.

Геологія ділянки

Результати геологічних досліджень необхідні, оскільки несприятливі умови можуть значно здорожити проєкт. Наприклад, один із наших клієнтів придбав ділянку, яка виявилася старим руслом річки. Всі споруди довелося ставити на палях, а об'єкти, які зазвичай знаходяться під землею (завальні ями, норійні приямки), підіймати над поверхнею.

Геодезичні дослідження

Подібно до геології, геодезичні дослідження мають велике значення. Візуально незначні перепади висот можуть призвести до значних обсягів земляних робіт. Один із наших клієнтів придбав рівну на вигляд ділянку, але згодом довелося насипати шар піску товщиною від 1,5 до 2 метрів на площі понад 15 гектарів.

Під'їзний залізничний шлях

Якщо передбачається відвантаження зерна на залізничний транспорт, потрібно заздалегідь з'ясувати ситуацію з можливостями під'їзних шляхів, звернувшись до працівників залізниці, наприклад, начальника найближчої станції.

Під'їзні автомобільні дороги

Оскільки елеватор передбачає значний потік автотранспорту, наявність під'їзних доріг з твердим покриттям є обов'язковою. Якщо елеватор буде побудовано в полі за 5 кілометрів від існуючих доріг, слід включити вартість будівництва дороги до бюджету проєкту.

Газифікація

Для підключення до газової мережі потрібно звернутися до місцевої газової служби. Важливо отримати позитивну відповідь на можливість підключення до мережі та розуміти віддаленість цього підключення від ділянки.

Електропостачання

Забезпечення надійного електропостачання є основним завданням для елеватора. Енергопостачальна організація визначає можливість підключення та точку приєднання. Часто під час отримання технічних умов виникають проблеми, наприклад, вимоги, що перевищують необхідний мінімум, або необхідність будівництва додаткових трансформаторних підстанцій.

Водопостачання

На елеваторі потрібна вода для побутових потреб та пожежогасіння. Відсутність централізованого водопостачання вимагає буріння свердловини та облаштування резервуарів для зберігання води, що ускладнює експлуатацію ділянки.

Каналізація

Відсутність каналізації вимагає будівництва очисних споруд та дренажних полів, що є дорогими рішеннями і потребують значних площ.

Наявність будівель на ділянці

Якщо на ділянці є будівлі, які можна використати для адміністративних потреб, вагової, лабораторії або майстерень, така ділянка буде більш привабливою.

Резюме

Зваживши основні характеристики ділянки, оцініть усі «за» і «проти», перш ніж прийняти рішення про її придатність для будівництва.

Наступним кроком є вибір проєктної організації та розробка проєкту елеватора. Завжди рекомендуємо починати роботу з проєктувальником ще на стадії вибору земельної ділянки, що дозволить точніше розрахувати бюджет і мінімізувати ризики додаткових витрат. На цьому етапі важливо розробити техніко-економічне обґрунтування (ТЕО), яке допоможе визначити техніко-економічні показники для проєкту та зрозуміти вимоги до витрат.

Правильний підхід до вибору земельної ділянки, проєктувальника та методів проєктування принесе значну економічну вигоду і зменшить кількість помилок.